📋 1. Resumen Ejecutivo
| Indicador Clave | Valor |
|---|---|
| Área total construida | 5.200 m² |
| Locales comerciales | 10 locales (L1–L10) |
| Restaurantes / Plazoleta | 6 espacios gastronómicos |
| Parqueadero automóviles | ~100 vehículos |
| Inversión estimada puesta en marcha | ~$121.500.000 COP |
| Capital de trabajo inicial recomendado | ~$350.000.000 COP |
| Ingreso bruto estimado mensual (85% ocupación) | $182.460.000 COP |
✅ Con inmueble propio y ocupación ≥ 90%, el modelo es financieramente viable a partir del
2.° año de operación.
🏬 2. Estructura de Arrendamiento
Cánones calculados en pesos colombianos por m² por mes, mercado bogotano 2026. Incluye: local, áreas comunes, Wi-Fi y CCTV pasivo.
🟣 Locales Comerciales L1–L10
| Local | Área | $/m²/mes | Canon Mensual |
|---|---|---|---|
| L1 – Local Ancla 1 | 270 m² | $95.000 | $25.650.000 |
| L2 – Local Ancla 2 | 270 m² | $95.000 | $25.650.000 |
| L3 – Local Grande | 180 m² | $90.000 | $16.200.000 |
| L4 – Local Mediano | 120 m² | $92.000 | $11.040.000 |
| L5 – Local Mediano | 120 m² | $90.000 | $10.800.000 |
| L6 – Local Mediano | 100 m² | $90.000 | $9.000.000 |
| L7 – Local Mediano | 108 m² | $88.000 | $9.504.000 |
| L8 – Local Pequeño | 72 m² | $110.000 | $7.920.000 |
| L9 – Local Pequeño | 72 m² | $95.000 | $6.840.000 |
| L10 – Local Pequeño | 56 m² | $100.000 | $5.600.000 |
| SUBTOTAL LOCALES | ~$128.204.000/mes | ||
🔴 Plazoleta de Comidas — 6 Restaurantes
| Restaurante | Área | $/m²/mes | Canon Mensual |
|---|---|---|---|
| Restaurante 1 (esquinero) | 120 m² | $105.000 | $12.600.000 |
| Restaurante 2 | 100 m² | $100.000 | $10.000.000 |
| Restaurante 3 | 100 m² | $100.000 | $10.000.000 |
| Restaurante 4 | 90 m² | $98.000 | $8.820.000 |
| Restaurante 5 | 90 m² | $98.000 | $8.820.000 |
| Restaurante 6 | 80 m² | $95.000 | $7.600.000 |
| SUBTOTAL RESTAURANTES | $57.840.000/mes | ||
🅿️ Parqueadero e Ingresos Adicionales
| Fuente | Mensual | Anual |
|---|---|---|
| Locales comerciales | $128.204.000 | $1.538.448.000 |
| Restaurantes | $57.840.000 | $694.080.000 |
| Parqueaderos (~70% ocupación) | $18.000.000 | $216.000.000 |
| Publicidad / pantallas digitales | $3.500.000 | $42.000.000 |
| Activaciones y eventos | $4.000.000 | $48.000.000 |
| TOTAL INGRESOS (85% ocup.) | $182.460.000 | $2.189.520.000 |
📌 Política de incremento anual: IPC + 3 pp. Contratos mínimos 3 años (locales) y 2
años (restaurantes). Depósito de garantía: 2 meses de canon.
🏢 3. Cuota de Administración Mensual
| Concepto | Valor/m²/mes |
|---|---|
| Aseo y limpieza de áreas comunes | $4.500 |
| Seguridad y vigilancia | $3.800 |
| Mantenimiento eléctrico/hidráulico | $2.200 |
| Sistema HVAC (zonas comunes) | $2.500 |
| Wi-Fi 6 y redes | $800 |
| Jardinería y zonas verdes | $600 |
| Mantenimiento ascensores | $400 |
| Administración y seguros | $1.200 |
| TOTAL por m²/mes | $16.000 |
💡 Recaudo total estimado de cuota de administración: $22.640.000/mes
👥 4. Planta de Personal — 37 Empleados
📌 Salario mínimo 2026: $2.000.000 + Auxilio transporte
$162.000. Costo empleador ≈ salario × 1.52 (incluye prestaciones 52%).
Gerencia y Administración — 6 personas · $34.376.000/mes
| Cargo | Cant. | Salario básico | Costo empleador |
|---|---|---|---|
| Gerente General | 1 | $7.500.000 | $11.400.000 |
| Administrador del C.C. | 1 | $5.000.000 | $7.600.000 |
| Asistente Administrativa | 1 | $2.500.000 | $3.800.000 |
| Contador/a (externo) | 1 | $2.000.000 | $2.000.000 |
| Auxiliar Contable | 1 | $2.300.000 | $3.496.000 |
| Jefe de Operaciones | 1 | $4.000.000 | $6.080.000 |
Seguridad y Vigilancia — 12 personas · $41.292.000/mes
| Cargo | Cant. | Salario básico | Costo empleador |
|---|---|---|---|
| Jefe de Seguridad | 1 | $3.200.000 | $4.864.000 |
| Vigilante / Guardia (3 turnos × 2) | 6 | $2.200.000 c/u | $3.344.000 c/u |
| Auxiliar Parqueadero (3 turnos) | 3 | $2.000.000 c/u | $3.124.000 c/u |
| Operador CCTV (2 turnos 12h) | 2 | $2.300.000 c/u | $3.496.000 c/u |
Aseo y Limpieza — 11 personas · $36.662.400/mes
| Cargo | Cant. | Salario básico | Costo empleador |
|---|---|---|---|
| Coordinador de Aseo | 1 | $2.500.000 | $3.800.000 |
| Operario Aseo Nivel 1 | 3 | $2.162.000* c/u | $3.286.240 c/u |
| Operario Aseo Nivel 2 + Plazoleta | 3 | $2.162.000* c/u | $3.286.240 c/u |
| Operario Parqueadero/Exterior | 2 | $2.162.000* c/u | $3.286.240 c/u |
| Operario Baños (Nivel 1 y 2) | 2 | $2.162.000* c/u | $3.286.240 c/u |
* Salario mínimo + auxilio de transporte
Mantenimiento Técnico — 5 personas · $20.672.000/mes
| Cargo | Cant. | Salario básico | Costo empleador |
|---|---|---|---|
| Técnico Electricista | 1 | $3.000.000 | $4.560.000 |
| Técnico HVAC | 1 | $3.200.000 | $4.864.000 |
| Técnico de Sistemas / TI | 1 | $2.800.000 | $4.256.000 |
| Auxiliar de Mantenimiento General | 2 | $2.300.000 c/u | $3.496.000 c/u |
Servicio al Cliente y Mercadeo — 3 personas · $10.944.000/mes
| Cargo | Cant. | Salario básico | Costo empleador |
|---|---|---|---|
| Community Manager / Marketing | 1 | $2.800.000 | $4.256.000 |
| Asesor / Info Point | 2 | $2.200.000 c/u | $3.344.000 c/u |
| Área | Empleados | Costo mensual empleador |
|---|---|---|
| Gerencia y Administración | 6 | $34.376.000 |
| Seguridad y Vigilancia | 12 | $41.292.000 |
| Aseo y Limpieza | 11 | $36.662.400 |
| Mantenimiento Técnico | 5 | $20.672.000 |
| Servicio al Cliente / Mkt | 3 | $10.944.000 |
| TOTAL PERSONAL | 37 personas | $143.946.400/mes |
💸 5. Gastos Operacionales Mensuales
| Concepto | Mensual |
|---|---|
| Nómina total (37 personas) | $143.946.400 |
| Arrendamiento del inmueble (si no es propio) | $80.000.000 |
| Servicios públicos áreas comunes (energía, agua, gas, internet) | $16.800.000 |
| Mantenimiento preventivo (HVAC, ascensores, eléctrico, etc.) | $11.512.500 |
| Seguros obligatorios (todo riesgo, RC, robo) | $5.600.000 |
| Insumos de aseo y limpieza | $3.500.000 |
| Publicidad y mercadeo | $3.000.000 |
| Software administración (ERP/CRM) | $800.000 |
| Otros (papelería, bancario, imprevistos) | $4.818.393 |
| TOTAL GASTOS (con arriendo) | $292.377.293 |
| TOTAL GASTOS (inmueble propio) | $212.377.293 |
📊 6. Consolidado Financiero
Con Inmueble Arrendado
- Ingresos: $182.460.000/mes
- Gastos: $292.377.293/mes
- Resultado: -$109.917.293/mes
Con Inmueble Propio ✅ Recomendado
- Ingresos: $182.460.000/mes
- Gastos: $212.377.293/mes
- EBITDA: -$29.917.293/mes
Proyección a 3 Años — Escenario Moderado (inmueble propio)
| Año | Ocupación | Ingresos | Gastos | Resultado |
|---|---|---|---|---|
| Año 1 | 70% | $1.532.664.000 | $2.452.527.516 | -$919.863.516 |
| Año 2 | 90% | $1.970.568.000 | $2.525.103.341 | -$554.535.341 |
| Año 3 | 100% | $2.189.520.000 | $2.600.956.441 | -$411.436.441 |
✅ Con 100% de ocupación, parqueadero optimizado y plazoleta a plena capacidad, se
proyecta resultado positivo de ~$3 M/mes. El déficit inicial se cubre con la valorización del inmueble.
📅 7. Cronograma de Puesta en Servicio
Fase 0
2 sem.
2 sem.
Constitución legal
Constitución de la SAS, registro Cámara de Comercio, RUT, NIT
Costo: $1.500.000
Fase 1
4–8 sem.
4–8 sem.
Licencias y permisos
Uso de suelo, licencia de construcción, bomberos, Sayco-Acinpro, INVIMA
Costo: $8.000.000
Fase 2
4 sem.
4 sem.
Adecuación de locales
Obra blanca básica en locales vacíos, acabados, instalaciones
Costo: $50.000.000
Fase 3
2 sem.
2 sem.
Señalética y mobiliario
Señalética, mobiliario de áreas comunes, pantallas digitales
Costo: $30.000.000
Fase 4
3 sem.
3 sem.
Contratación y capacitación
Selección, contratación y entrenamiento del personal (37 empleados)
Costo: $5.000.000
Fase 5
4 sem.
4 sem.
Campaña de pre-arrendamiento
Ferias, redes sociales, brokers inmobiliarios, portal web
Costo: $12.000.000
Fase 6
4 sem.
4 sem.
Firma de contratos
Contratos, depósitos de garantía, adecuación interior por arrendatario
Sin costo directo
Fase 7
1 día
1 día
🎊 Inauguración oficial
Evento de apertura con prensa, arrendatarios, autoridades y público general
Costo: $15.000.000
🏆 Inversión total puesta en marcha: ~$121.500.000
COP · Duración estimada: 24 semanas (6 meses)
📈 8. Indicadores de Gestión (KPIs)
Tasa de ocupación Año 1≥ 80%
Tasa de ocupación Año 2≥ 95%
Rotación arrendatarios< 20%/año
Satisfacción visitantes (NPS)≥ 7/10
Resolución PQR< 48 horas
Ocupación parqueadero≥ 60%
Incidentes seguridad/mes< 5
Consumo energético< 18
KWh/m²/mes
🎯 9. Estrategia Comercial
Perfil de Arrendatarios
- L1 y L2 (anclas): cadenas retail nacionales/internacionales
- L3–L7: franquicias y marcas establecidas
- L8–L10: emprendedores con experiencia +2 años
- Restaurantes: operadores gastronómicos con trayectoria
Canales de Comercialización
- Portal web mallsac.co + formulario integrado
- Portales: Fincaraíz, Metro Cuadrado, Lamudi
- Brokers inmobiliarios especializados
- Redes sociales (Instagram, LinkedIn)
- Ferias de negocios y emprendimiento CCB
🎁 Incentivos Primeros Arrendatarios
- Mes de gracia gratuito (primeros 5 locales)
- 50% descuento adm. primeros 3 meses
- Apoyo diseño vitrina hasta $3.000.000
- Participación gratuita en inauguración
⚖️ Marco Legal
- Sociedad: SAS (Soc. por Acciones Simplificada)
- Base: Código de Comercio Art. 518–525
- Contrato: canon fijo + variable (≥4% ventas)
- Horario: L-Sá 10:00–21:00 · Dom 11:00–20:00
✅ 10. Conclusiones y Recomendaciones
1. Viabilidad del modelo
Con inmueble propio y ocupación ≥ 90%, el modelo es viable a partir del 2.° año. La plazoleta de comidas es el activo más rentable.
2. Parqueadero automatizado
Implementar sistema de cobro automatizado desde el inicio para maximizar ingresos ($18 M/mes) minimizando personal.
3. Seguridad tercerizada
Se recomienda contratar con empresa de vigilancia certificada (TCC/Convivir) para reducir carga prestacional directa. Mayor rubro tras nómina admin.
4. Capital de trabajo inicial
Se requieren mínimo $350.000.000 COP para cubrir los primeros 3 meses de operación a ocupación parcial.
5. Planeación anticipada
La puesta en servicio requiere mínimo 6 meses de planeación. Contratar gerente, administrador y jefe de operaciones desde el inicio.
6. Inmueble propio o leasing
Con arriendo externo el modelo arroja pérdida de $109 M/mes. Se recomienda inmueble propio o financiación tipo leasing comercial largo plazo.